La Puglia è la regione del Mezzogiorno con la crescita immobiliare più sostenuta degli ultimi cinque anni. L’Osservatorio pubblica trimestralmente un report dettagliato sui prezzi immobiliari province per provincia, basato su dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), rilevazioni Nomisma e analisi dirette del nostro team operativo.
Questo è il primo report del 2026. Per il contesto macroeconomico, consulta la nostra analisi del mercato immobiliare del Mezzogiorno 2026.
Puglia: Il Quadro Generale
| Indicatore | Q1 2026 | Q4 2025 | Variazione trimestrale | Variazione annuale |
|---|---|---|---|---|
| Prezzo medio regionale (€/mq) | 1.420 | 1.380 | +2,9% | +8,7% |
| NTN (transazioni residenziali) | 12.840 | 11.960 | +7,4% | +11,2% |
| Tempo medio di vendita | 4,8 mesi | 5,1 mesi | -5,9% | -12,7% |
| Stock in vendita | 38.400 unità | 41.200 unità | -6,8% | -14,3% |
| Rapporto domanda/offerta | 1,18 | 1,12 | +5,4% | — |
La Puglia cresce a ritmi superiori alla media nazionale (+5,2%) e del Mezzogiorno (+6,8%). Lo stock in vendita si contrae costantemente — segno di un mercato che sta assorbendo l’offerta più rapidamente di quanto si rinnovi.
Bari Città e Provincia
Bari Città
| Zona | €/mq medio | Var. annuale | Tendenza |
|---|---|---|---|
| Centro storico (Bari Vecchia) | 2.480 | +12,3% | ↑↑ forte crescita |
| Murattiano (centro moderno) | 2.850 | +9,1% | ↑ crescita |
| Libertà / Madonnella | 1.180 | +18,4% | ↑↑↑ boom |
| Poggiofranco | 2.420 | +6,8% | ↑ crescita moderata |
| Japigia / San Pasquale | 1.680 | +7,2% | ↑ crescita |
| Carrassi / San Girolamo | 1.350 | +9,8% | ↑ crescita |
| Palese / Santo Spirito | 1.450 | +11,6% | ↑↑ forte crescita |
| Torre a Mare / San Giorgio | 1.580 | +14,2% | ↑↑ forte crescita |
Analisi: Il quartiere Libertà-Madonnella è il fenomeno dell’anno con +18,4%, trainato dalla rigenerazione urbana (completamento piazza Umberto, nuovo teatro, apertura locali e coworking). Bari Vecchia consolida la crescita post-restauro degli ultimi 15 anni. Il waterfront sud (Torre a Mare) beneficia del nuovo lungomare e dei collegamenti migliorati.
“Bari non è più una scommessa — è una certezza. Il vero valore oggi è nelle zone in trasformazione come Libertà, dove il margine di rivalutazione è ancora ampio. Noi di 2D Sviluppo Immobiliare lo vediamo ogni giorno operando sul campo.” — Domenico Dentamaro
Provincia di Bari
| Comune | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Modugno | 1.350 | +8,4% | Zona industriale ZES in crescita |
| Triggiano | 1.180 | +6,2% | Residenziale stabile |
| Valenzano | 1.050 | +5,8% | Campus universitario |
| Monopoli | 1.880 | +10,6% | Turismo premium |
| Polignano a Mare | 2.240 | +13,2% | Brand internazionale |
| Conversano | 1.120 | +7,8% | Spillover da Polignano |
| Altamura | 980 | +6,4% | Distretto produttivo |
| Ruvo di Puglia | 780 | +4,2% | Stabile |
| Corato | 720 | +3,8% | Stabile |
| Bitonto | 680 | +5,1% | Rigenerazione centro storico |
Analisi: L’asse costiero Monopoli-Polignano continua la corsa, trainato dal turismo internazionale. Polignano supera i 2.200 €/mq — prezzi impensabili cinque anni fa. L’hinterland barese (Modugno, Triggiano) cresce per effetto spillover dalla città capoluogo.
Lecce e Salento
| Zona | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Lecce centro storico | 2.180 | +14,8% | ↑↑ turismo + southworking |
| Lecce periferia | 920 | +8,2% | ↑ crescita |
| Gallipoli centro | 1.780 | +11,4% | ↑↑ turismo estivo |
| Otranto | 1.920 | +12,8% | ↑↑ brand UNESCO |
| Nardò / Porto Cesareo | 1.280 | +15,6% | ↑↑↑ costa jonica boom |
| Maglie / Poggiardo | 580 | +4,1% | → stabile |
| Galatina | 640 | +5,3% | ↑ leggera crescita |
Analisi: La costa jonica (Nardò-Porto Cesareo) è il nuovo hotspot con +15,6%, alimentata dalla scoperta da parte del turismo internazionale. Lecce centro storico supera i 2.100 €/mq mantenendo rendimenti locativi superiori al 7%. Le aree interne restano molto economiche — potenziale per chi investe nel turismo rurale (masserie, agriturismi).
Taranto
| Zona | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Borgo Antico (isola) | 480 | +22,4% | ↑↑↑ rigenerazione in atto |
| Borgo Umbertino | 920 | +8,6% | ↑ crescita stabile |
| Italia / Montegranaro | 780 | +6,2% | ↑ crescita |
| Paolo VI / Tamburi | 380 | +3,4% | → bonifica in corso |
| San Vito / Lama | 880 | +5,8% | ↑ residenziale |
| Marina di Leporano | 1.180 | +9,4% | ↑ costa ionica |
Analisi: Il Borgo Antico di Taranto è il mercato con la variazione percentuale più alta di tutta la Puglia (+22,4%), partendo da una base molto bassa. La rigenerazione della città vecchia, i fondi per i Giochi del Mediterraneo e il progetto di recupero del centro stanno creando un ciclo di rivalutazione. Attenzione: le compravendite sono ancora poche in termini assoluti — il mercato è sottile.
Foggia e Provincia
| Zona | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Foggia città | 780 | +3,2% | → stabile |
| Manfredonia | 820 | +4,8% | ↑ leggera crescita |
| Vieste | 1.680 | +9,2% | ↑↑ turismo Gargano |
| Peschici | 1.420 | +8,6% | ↑ turismo |
| San Giovanni Rotondo | 680 | +2,8% | → turismo religioso |
| Cerignola | 520 | +1,8% | → stabile |
Analisi: La provincia di Foggia resta il mercato più lento della Puglia. L’eccezione è il Gargano turistico (Vieste, Peschici) che cresce a tassi analoghi al Salento. Foggia città soffre di un deficit di attrattività che solo un serio piano di rigenerazione urbana potrebbe invertire.
BAT (Barletta-Andria-Trani)
| Comune | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Trani | 1.380 | +9,8% | ↑↑ waterfront + cattedrale |
| Barletta | 1.020 | +6,4% | ↑ crescita |
| Andria | 680 | +3,2% | → stabile |
| Bisceglie | 1.240 | +8,2% | ↑ costa crescente |
Analisi: Trani è la star della BAT grazie al porto turistico, alla cattedrale sul mare e a un centro storico sempre più attrattivo. Bisceglie beneficia dell’effetto spillover dalla vicina Trani. Andria resta il mercato più accessibile della provincia.
Brindisi
| Zona | €/mq medio | Var. annuale | Segnali |
|---|---|---|---|
| Brindisi centro | 980 | +7,2% | ↑ porto e aeroporto |
| Ostuni | 1.860 | +11,8% | ↑↑ turismo premium |
| Fasano | 1.420 | +10,4% | ↑↑ masserie e resort |
| Carovigno | 1.080 | +12,6% | ↑↑ Torre Guaceto spillover |
| Ceglie Messapica | 780 | +8,4% | ↑ turismo rurale |
Analisi: L’asse Ostuni-Fasano-Carovigno è la Valle d’Itria turistica, con Fasano che ospita resort come Borgo Egnazia (sede del G7 2024). Carovigno cresce a +12,6% grazie alla vicinanza alla riserva di Torre Guaceto e prezzi ancora accessibili rispetto a Ostuni.
Tendenze Trasversali Q1 2026
- Polarizzazione costa-interno: il gap tra immobili costieri e interni si allarga. Dal 2020 la costa è cresciuta del +38% vs +12% dell’interno
- Rigenerazione urbana: i quartieri in trasformazione (Libertà a Bari, Borgo Antico a Taranto) registrano le crescite percentuali più alte
- Compressione dello stock: l’offerta cala costantemente (-14,3% annuo). La Puglia sta esaurendo il “magazzino” di immobili a basso prezzo
- Nuova costruzione: cresce del +22% su base annua, concentrata nelle aree urbane e costiere. Le nuove costruzioni spuntano premi del 30-40% rispetto all’usato
- Turismo strutturale: la domanda turistica non è più solo estiva. Il flusso si distribuisce su 8-9 mesi grazie al turismo culturale, enogastronomico e al southworking
Previsioni Q2-Q4 2026
Il nostro modello previsionale indica una prosecuzione della crescita, con possibile rallentamento nella seconda metà dell’anno:
- Prezzo medio regionale atteso a fine 2026: 1.520-1.580 €/mq (+7-11% su base annua)
- Zone a massima crescita attesa: Lecce centro, costa jonica salentina, Trani, Libertà (Bari), Borgo Antico (Taranto)
- Rischi: aumento dei tassi BCE oltre le attese, rallentamento turismo internazionale, ritardi PNRR
Questo report verrà aggiornato nel Q2 2026. Per un confronto con il resto del Mezzogiorno, consulta la nostra classifica delle 10 città e il report macro.
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