La Direttiva Europea sulla Prestazione Energetica degli Edifici (EPBD), recepita in Italia, fissa scadenze che si avvicinano rapidamente: entro il 2028 tutti gli immobili residenziali venduti o locati dovranno raggiungere almeno la classe energetica E, e la classe D entro il 2033. Per la Puglia, con il 66,5% del patrimonio residenziale in classe F o G (dato ENEA Rapporto Annuale Efficienza Energetica 2025), le implicazioni sono profonde.
Il patrimonio a rischio: i numeri
Fonte: elaborazione Osservatorio su dati ENEA Rapporto Annuale Efficienza Energetica 2025 e rilevazioni APE depositate in Puglia
| Provincia | Stock residenziale (stima) | Classe F-G (stima) | % |
|---|---|---|---|
| Bari | 480.000 | 319.000 | 66,5% |
| Lecce | 380.000 | 255.000 | 67,1% |
| Foggia | 295.000 | 201.000 | 68,1% |
| Taranto | 240.000 | 158.000 | 65,8% |
| Brindisi | 182.000 | 121.000 | 66,5% |
| BAT | 175.000 | 116.000 | 66,3% |
| TOTALE PUGLIA | ~1.752.000 | ~1.170.000 | 66,8% |
Nota metodologica: le stime si basano sulla distribuzione per classe energetica delle certificazioni APE depositate. Il patrimonio non ancora certificato (stimato significativo) potrebbe avere una distribuzione ancora più sfavorevole.
Il differenziale di prezzo già visibile sul mercato
L’Osservatorio ha analizzato un campione di compravendite a Bari nel 2025, confrontando immobili di caratteristiche simili (tipologia, dimensione, piano, stato di conservazione) ma con classi energetiche diverse.
| Classe energetica | Prezzo medio (€/mq) Bari semicentro | Scarto vs Classe A |
|---|---|---|
| A | 2.100 | — |
| B | 1.940 | -7,6% |
| C | 1.780 | -15,2% |
| D | 1.620 | -22,9% |
| E | 1.480 | -29,5% |
| F | 1.350 | -35,7% |
| G | 1.240 | -40,9% |
Elaborazione Osservatorio su campione di 184 transazioni, Bari, 2025
Il differenziale è già significativo e, con la scadenza del 2028 che si avvicina, tende ad ampliarsi. Un immobile in classe G a Bari vale già oggi il 40,9% in meno di un equivalente in classe A.
L’opportunità per chi ristruttura
Per chi ha orizzonte di investimento 3-5 anni, il scenario della Direttiva Case Green crea un’opportunità concreta: acquistare immobili in classe F-G a prezzi depressi, eseguire un intervento di riqualificazione energetica (isolamento termico, infissi, impianti) e vendere o locare a valori significativamente superiori.
Il calcolo tipo (appartamento 80 mq, Bari semicentro, classe G → B):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo acquisto (classe G: €1.240/mq × 80 mq) | €99.200 |
| Riqualificazione energetica (€750/mq) | €60.000 |
| Oneri e tecnici | €8.000 |
| Investimento totale | €167.200 |
| Valore post-ristrutturazione (classe B: €1.940/mq × 80 mq) | €155.200 |
In questo scenario il margine è negativo: la riqualificazione non ripaga. Il calcolo funziona quando si acquista a un prezzo ancora più scontato — classe G comprata al 45-50% sotto il valore del ristrutturato equivalente.
Scenario con acquisto opportunistico (€1.100/mq):
- Acquisto: €88.000
- Riqualificazione: €60.000
- Totale investito: €156.000
- Valore finale: €155.200 (+commissioni, -tasse)
- Margine netto: ~5-8% sull’investimento
L’opportunità diventa reale in mercati dove il “distress” dell’usato classe G è più accentuato (Taranto, Foggia) con prezzi di acquisto più bassi.
Nota metodologica
Dati sul patrimonio edilizio da ENEA Rapporto Annuale Efficienza Energetica 2025. Il differenziale di prezzo è elaborato su campione proprietario di 184 transazioni a Bari nel 2025. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: ENEA Rapporto Annuale Efficienza Energetica 2025; Direttiva EPBD 2024/1275; campione transazioni Osservatorio
