L’Osservatorio Sviluppo Immobiliare chiude il 2026 con il report annuale di sintesi. Un anno che ha confermato le tendenze strutturali già identificate: Bari e Lecce trainano la crescita in Puglia, il segmento logistico ZES è il più dinamico nel produttivo, gli investitori istituzionali consolidano la loro presenza nel Mezzogiorno, e la biforcazione energetica inizia a produrre effetti misurabili sui prezzi.
Il quadro del 2026: i dati chiave
Nota metodologica: i dati del Q3-Q4 2026 sono stime basate sui dati parziali disponibili al momento della pubblicazione e sulle proiezioni dell’Osservatorio. I dati definitivi saranno disponibili con il Rapporto Immobiliare Residenziale Agenzia Entrate (atteso giugno 2027) e le quotazioni OMI II sem 2026 (attese ottobre 2027).
| Indicatore | Dato 2024 (ufficiale) | Stima 2026 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Compravendite residenziali Puglia | 43.828 | ~47.000 | +7,2% |
| Prezzo medio Puglia (€/mq offerta) | 1.385 | ~1.480 | +6,8% |
| Prezzo medio Bari città (€/mq) | 2.249 | ~2.438 | +8,4% |
| Tasso fisso mutui | 3,80% (gen 2024) | 3,37% (dic 2025) | -43 bps |
| Domande ZES Puglia | 1.250 (2024) | ~1.800 | +44% |
Fonti: Agenzia Entrate (dati 2024); Immobiliare.it (prezzi); ABI (tassi); Governo/Confindustria (ZES). Le stime 2026 sono dell’Osservatorio.
I mercati che hanno sovraperformato nel 2026
Bari (+8,4%): l’accelerazione è sostenuta da tre fattori convergenti: completamento di alcuni cantieri PNRR nei quartieri di rigenerazione, messa a regime dello student housing che ha compresso l’offerta locativa, e arrivo dei primi investitori istituzionali nel residenziale BTR.
Lecce (+10,2% stimato): il turismo residenziale internazionale non mostra segni di rallentamento. Il centro storico di Lecce è ormai una destinazione consolidata per acquirenti francesi, americani e nordeuropei, e il differenziale di prezzo con il Salento costiero rimane attrattivo.
Valle d’Itria (+13,6% stimato per trulli ristrutturati): la scarsità strutturale dell’offerta (i trulli non si possono replicare) e la domanda internazionale sostenuta continuano a produrre crescita dei prezzi.
I mercati che hanno deludendo le aspettative
Taranto (+3,1% stimato): la narrativa della transizione post-industriale non si è ancora tradotta in numeri forti sul mercato residenziale. Il retroporto ha attratto investimenti produttivi, ma il mercato abitativo resta cauto.
Brindisi (+2,8% stimato): la performance più debole tra i capoluoghi pugliesi. Il declino dell’industria petrolchimica pesa sulla domanda locale, e il turismo residenziale non è ancora abbastanza strutturato da compensare.
I temi che plasmeranno il 2027
1. Il PUG di Bari: la grande incognita urbanistica
Il percorso verso il nuovo Piano Urbanistico Generale di Bari, avviato con gli “Stati Generali della Rigenerazione Urbana” a marzo 2025, dovrebbe portare all’adozione del documento di PUG entro il 2027. Questo evento avrà implicazioni significative: chi ha terreni in zone di espansione del PRG del 1976 (potenzialmente ridimensionate nel PUG) deve monitorarlo attentamente.
2. La scadenza ZES 2028: la pressione si avvicina
Con la ZES confermata fino al 2028, i prossimi 12-18 mesi sono l’ultima finestra certa per beneficiare del credito d’imposta. Ci aspettiamo un’accelerazione delle domande e degli investimenti produttivi nel 2027, con effetti positivi sul residenziale nelle aree ZES.
3. La biforcazione energetica: da tendenza a realtà
Nel 2026 il differenziale di prezzo tra immobili efficienti e non ha raggiunto il 15-22% nei mercati pugliesi più liquidi. Nel 2027 stimiamo che raggiunga il 25-35%. Chi non ha ancora pianificato la riqualificazione del proprio patrimonio F-G rischia di vedersi anticipare ulteriormente questo deprezzamento.
4. L’OMI II sem 2025: dati attesi ad aprile 2027
Le quotazioni OMI del II semestre 2025 — i dati di transazione più accurati disponibili — saranno pubblicate dall’Agenzia delle Entrate ad aprile 2027. Sarà l’occasione per aggiornare tutti gli articoli dell’Osservatorio con i numeri ufficiali.
L’impegno dell’Osservatorio per il 2027
L’Osservatorio Sviluppo Immobiliare conferma la cadenza settimanale delle pubblicazioni. Per il 2027, i report prioritari in agenda:
- Aprile 2027: Aggiornamento con dati OMI II sem 2025
- Giugno 2027: Analisi Rapporto Compravendite 2026 (Agenzia Entrate)
- Ogni trimestre: Aggiornamento tassi mutui e credito immobiliare
- Ogni semestre: Report prezzi per provincia con comparazione YoY
Il principio guida rimane invariato: ogni numero citato ha una fonte verificabile, ogni previsione ha una metodologia trasparente, ogni analisi serve a orientare decisioni reali.
Nota metodologica
Le stime per il 2026 sono basate su dati parziali di transazione monitorati dall’Osservatorio attraverso un panel di operatori, dati Immobiliare.it (prezzi di offerta), ABI (tassi mutui) e Governo/Confindustria (ZES). I dati definitivi saranno disponibili con il Rapporto Immobiliare AE (giugno 2027) e le quotazioni OMI II sem 2026 (ottobre 2027). L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: Agenzia delle Entrate (dati 2024 ufficiali); Immobiliare.it; ABI Monthly Outlook; Governo/Confindustria ZES; elaborazioni Osservatorio
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it
