Il co-living — spazi abitativi condivisi con aree comuni di qualità, servizi inclusi e contratti flessibili — ha trasformato il mercato residenziale nelle grandi metropoli europee negli ultimi cinque anni. Milano, Roma, Torino hanno già una pipeline di decine di migliaia di posti letto. Il Mezzogiorno è rimasto ai margini di questo fenomeno. Fino ad ora.
L’Osservatorio Sviluppo Immobiliare registra i primi segnali concreti di interesse da parte di operatori nazionali e internazionali verso le città universitarie e i hub tecnologici del Sud Italia, con una domanda latente che supera di molto l’offerta attuale — praticamente inesistente.
Chi abita in co-living nel Mezzogiorno
A differenza delle metropoli norditaliane, dove il co-living attrae prevalentemente giovani professionisti nel settore tech e startup, nel Mezzogiorno la domanda si articola in tre profili distinti:
Studenti universitari fuori sede con reddito familiare medio-alto: Non si accontentano dell’affitto privato informale ma non trovano student housing strutturato. Il co-living rappresenta una soluzione intermedia attraente.
Smart worker e nomadi digitali: La crescita dello smart working ha creato una domanda di spazi che combinino abitare e lavorare. Le città del Sud — Bari, Lecce, Napoli — sono sempre più frequentate da professionisti del Nord che cercano qualità della vita a costi inferiori.
Giovani professionisti locali under 35: Il mercato degli affitti tradizionali nel Mezzogiorno è frammentato e spesso di bassa qualità. Il co-living strutturato offre un’alternativa di qualità superiore con maggiore flessibilità contrattuale.
I numeri della domanda
| Città | Popolazione 18-35 anni | Quota potenziale co-living (stima) | Posti letto co-living attualmente disponibili | Gap |
|---|---|---|---|---|
| Napoli | 184.000 | 12.400 | ~320 | 12.080 |
| Bari | 72.000 | 5.200 | ~80 | 5.120 |
| Catania | 58.000 | 4.100 | ~40 | 4.060 |
| Lecce | 28.000 | 2.100 | ~20 | 2.080 |
| Palermo | 92.000 | 6.300 | ~120 | 6.180 |
Fonte: Elaborazione Osservatorio su dati ISTAT 2024, rilevazioni proprietarie.
Rendimenti e modelli operativi
I rendimenti del co-living strutturato sono superiori alla locazione tradizionale per due ragioni: la densità (più persone per mq di immobile) e il premium di servizio (i residenti pagano per i servizi inclusi, non solo per lo spazio).
| Tipologia operativa | Canone medio per posto letto (€/mese) | Occupancy media annua | Rendimento lordo stimato |
|---|---|---|---|
| Co-living base (stanza + spazi comuni) | 420-520 | 88% | 7,4-8,2% |
| Co-living premium (suite + servizi) | 650-850 | 84% | 8,1-9,1% |
| Co-living nomadi digitali (flex) | 800-1.100 | 78% | 8,8-9,8% |
Opportunità di sviluppo: gli immobili adatti
Il co-living non richiede costruzioni ex novo: si presta perfettamente alla riconversione di immobili esistenti. Le tipologie più adatte nel contesto del Mezzogiorno:
- Edifici terziari anni ’70-’80 (uffici dismessi o sottoutilizzati): ampie superfici a piano aperto, facilmente suddivisibili
- Ex alberghi a 2-3 stelle: già dotati di bagni privati per camera, cambia solo il modello di gestione
- Grandi appartamenti signorili in centro storico: conversione in co-living boutique di alta qualità
- Ex conventi e strutture religiose dismesse: patrimonio abbondante nel Sud Italia, spesso con ampi spazi comuni
Prospettive
Il co-living nel Mezzogiorno è dove il co-living milanese era nel 2018: un mercato con domanda chiara, offerta quasi assente e operatori pionieri pronti a entrare. Chi investe oggi cattura i rendimenti più alti prima che il mercato si normalizzi.
Nota metodologica
Stime sulla domanda potenziale basate su metodologia proprietaria dell’Osservatorio applicando un tasso di penetrazione del 7% sulla popolazione 18-35 anni nelle principali città universitarie. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it