Il trullo e la masseria non sono solo simboli dell’identità pugliese: sono diventati, nel corso degli ultimi dieci anni, asset immobiliari con caratteristiche di investimento che pochi altri mercati italiani possono vantare. Unicità, scarsità, domanda internazionale sostenuta e rendimenti da affitto breve strutturalmente elevati rendono il patrimonio rurale pugliese un segmento di analisi obbligatoria per ogni investitore attento al Mezzogiorno.
L’Osservatorio ha censito le transazioni di trulli e masserie nel 2025, analizzato i rendimenti da locazione turistica e costruito una matrice rischio/rendimento per le diverse zone della regione.
Il mercato dei trulli: prezzi e dinamiche per zona
Il patrimonio di trulli in Puglia — stimato in circa 45.000 unità, con concentrazione nella Valle d’Itria — ha caratteristiche di offerta rigida: i trulli non si possono replicare, e quelli in buone condizioni si riducono progressivamente per effetto della domanda.
| Zona | Trullo non restaurato (€) | Trullo restaurato base (€) | Trullo restaurato con piscina (€) | Var. YoY |
|---|---|---|---|---|
| Alberobello centro | 180.000-280.000 | 320.000-480.000 | 480.000-750.000 | +14,2% |
| Locorotondo | 120.000-200.000 | 240.000-380.000 | 380.000-580.000 | +12,8% |
| Cisternino | 90.000-160.000 | 190.000-310.000 | 310.000-490.000 | +15,4% |
| Martina Franca | 80.000-140.000 | 170.000-280.000 | 270.000-420.000 | +11,6% |
| Fasano-Ostuni entroterra | 100.000-180.000 | 210.000-340.000 | 340.000-540.000 | +13,1% |
Il mercato delle masserie
Le masserie — le grandi fattorie agricole che punteggiano la campagna pugliese — hanno un profilo di investimento diverso dal trullo: superfici più ampie, maggiore complessità gestionale ma rendimenti assoluti più elevati nel segmento agriturismo e hospitality.
| Tipologia masseria | Superficie media | Prezzo acquisto (€) | Costo restauro (€) | Rendimento lordo potenziale |
|---|---|---|---|---|
| Masseria piccola (restauro) | 400-800 mq | 180.000-380.000 | 300.000-600.000 | 6,8-8,2% |
| Masseria media | 800-2.000 mq | 350.000-800.000 | 500.000-1.200.000 | 7,4-9,1% |
| Masseria grande con terreno | >2.000 mq | 700.000-2.500.000 | 800.000-2.500.000 | 8,1-10,4% |
Rendimenti da affitto breve: i numeri reali
L’Osservatorio ha analizzato i dati di performance di 127 strutture pugliesi (trulli e masserie) su piattaforme di affitto breve nel 2025:
- Occupancy media annua: 68% (vs 55% del 2022)
- ADR (tariffa media giornaliera) alta stagione: €280-420 per trullo con piscina
- ADR bassa stagione: €120-180
- Stagione alta effettiva: 18-22 settimane
- Ricavo lordo annuo medio trullo con piscina: €32.000-54.000
I rischi da considerare
Nessuna analisi sarebbe completa senza i fattori di rischio:
Costi di restauro imprevedibili: I trulli hanno strutture in pietra secca che richiedono maestranze specializzate. Un restauro apparentemente semplice può riservare sorprese strutturali. Budget di contingency minimo: 20-25%.
Normativa turistica in evoluzione: Le regole sugli affitti brevi sono in continua modifica a livello regionale e comunale. Alcuni comuni della Valle d’Itria stanno valutando limitazioni alle locazioni turistiche brevi.
Stagionalità pronunciata: L’alta stagione è concentrata in 18-22 settimane. Nei restanti mesi, la gestione deve coprire i costi fissi (manutenzione, utenze, gestione platform).
Nota metodologica
Dati sulle transazioni da Agenzia delle Entrate 2025, performance affitti brevi da un campione di 127 strutture monitorate dall’Osservatorio in collaborazione con operatori di property management locali. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it