Il mercato immobiliare commerciale di Bari ha mostrato nel Q1 2026 una polarizzazione netta: le posizioni prime si consolidano con canoni in crescita e vacancy vicino allo zero, mentre le posizioni secondarie e terziarie risentono ancora del post-pandemia e della trasformazione dei consumi. Una dinamica comune alle principali città italiane, ma con specificità baresi che meritano analisi.
Il segmento retail: high street e centri commerciali
Via Sparano, l’asse pedonale principale del Murattiano, si conferma la strada con i canoni retail più alti di Bari e del Mezzogiorno continentale: €800-1.100/m²/anno per le posizioni prime, con vacancy inferiore al 3%. Le insegne nazionali e internazionali garantiscono un presidio stabile, e le unità disponibili vengono assorbite mediamente in 45-60 giorni.
| Zona retail | Canone prime (€/m²/anno) | Canone secondario (€/m²/anno) | Vacancy rate |
|---|---|---|---|
| Via Sparano | 800-1.100 | 350-550 | 2,8% |
| Corso Italia | 450-680 | 220-360 | 5,4% |
| Via Melo | 380-520 | 180-300 | 7,1% |
| Quartieri semicentrali | 160-280 | 80-150 | 12,4% |
| Periferia consolidata | 80-140 | 50-90 | 18,6% |
Il segmento direzionale: uffici e coworking
Il mercato degli uffici a Bari ha subito una trasformazione profonda con l’affermazione dello smart working, ma mostra segnali di ripresa per le superfici di qualità.
| Tipologia | Canone (€/m²/anno) | Vacancy | Trend |
|---|---|---|---|
| Uffici direzionali classe A | 120-160 | 6,2% | ↑ +8,4% |
| Uffici classe B ristrutturati | 80-110 | 9,8% | → stabile |
| Uffici classe C | 45-70 | 22,4% | ↓ -3,1% |
| Coworking (tariffa mensile postazione) | 180-280 | 8,1% | ↑ +14,2% |
La polarizzazione è evidente: chi cerca uffici di qualità (classe A) trova un mercato vivace, chi offre spazi datati fatica a trovare inquilini. La domanda di coworking è in forte crescita, trainata da professionisti, startup e aziende che adottano modelli di lavoro ibrido.
Opportunità per investitori
L’Osservatorio identifica tre nicchie con il migliore profilo rischio/rendimento nel commerciale barese:
1. Conversione uffici C in coworking: Acquisto di uffici datati a prezzi depressi (€700-900/m²), ristrutturazione integrale e riposizionamento come coworking premium. Rendimento potenziale: 8,4-9,8% lordo.
2. Retail prime Via Sparano: Quando disponibili, le unità in posizione prime offrono rendimenti lordi del 6,2-6,8% con profilo di rischio basso. Sono rare e molto contese.
3. Food & Beverage nel Murattiano: La ristorazione di qualità e i format esperienziali (wine bar, concept store) reggono il mercato e generano canoni crescenti nelle strade adiacenti alla via principale.
Nota metodologica
Dati elaborati su rilevazioni proprietarie dell’Osservatorio, CBRE South Italy Market Report, JLL Italy 2025. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it
