L’accessibilità abitativa — la capacità delle famiglie di acquistare o affittare un’abitazione adeguata con un reddito standard — è diventata una delle questioni più dibattute nel settore immobiliare italiano. Il Mezzogiorno presenta una situazione paradossale: prezzi delle case tra i più bassi d’Italia, ma redditi altrettanto bassi, con un rapporto che in molte città risulta meno favorevole di quanto ci si aspetterebbe.
L’Osservatorio ha calcolato gli indici di affordability per le principali città del Mezzogiorno utilizzando i dati ISTAT sui redditi medi delle famiglie e le quotazioni OMI aggiornate al Q1 2026.
L’indice price-to-income
L’indice price-to-income misura quanti anni di reddito familiare lordo sono necessari per acquistare un appartamento tipo (80 mq, usato buono stato, zona semicentrale). Più alto l’indice, meno accessibile il mercato.
| Città | Prezzo appartamento tipo (€) | Reddito familiare medio lordo (€/anno) | Indice P/I | Giudizio |
|---|---|---|---|---|
| Milano | 480.000 | 54.200 | 8,9 | Poco accessibile |
| Roma | 380.000 | 49.800 | 7,6 | Poco accessibile |
| Bari | 175.000 | 36.400 | 4,8 | Moderatamente accessibile |
| Napoli | 195.000 | 34.100 | 5,7 | Moderatamente accessibile |
| Lecce | 158.000 | 33.200 | 4,8 | Moderatamente accessibile |
| Palermo | 148.000 | 31.800 | 4,7 | Moderatamente accessibile |
| Taranto | 112.000 | 30.400 | 3,7 | Accessibile |
| Foggia | 98.000 | 29.600 | 3,3 | Molto accessibile |
| Catanzaro | 88.000 | 28.900 | 3,0 | Molto accessibile |
Fonte: Elaborazione Osservatorio su dati ISTAT 2025 e quotazioni OMI Q1 2026.
Il paradosso del Mezzogiorno
I dati mostrano un paradosso: il Mezzogiorno è più accessibile del Nord in termini assoluti, ma la distanza si sta riducendo per effetto della crescita dei prezzi più rapida della crescita dei redditi. Nel 2020, l’indice P/I a Bari era 3,9. Oggi è 4,8. Se il trend continua, tra cinque anni il vantaggio competitivo in termini di accessibilità si sarà ulteriormente ridotto.
La sostenibilità del mutuo
Un secondo indicatore chiave è la rata mensile in rapporto al reddito (debt-service-to-income ratio). Considerando un mutuo a 25 anni al tasso attuale del 3,4% fisso per il 70% del valore:
| Città | Mutuo necessario (€) | Rata mensile (€) | Reddito netto medio mensile (€) | Ratio rata/reddito |
|---|---|---|---|---|
| Bari | 122.500 | 598 | 1.820 | 32,9% |
| Napoli | 136.500 | 666 | 1.710 | 38,9% |
| Lecce | 110.600 | 540 | 1.660 | 32,5% |
| Taranto | 78.400 | 383 | 1.520 | 25,2% |
| Foggia | 68.600 | 335 | 1.480 | 22,6% |
Il threshold internazionale di sostenibilità è il 30-33%. Napoli supera questo limite, rendendo l’acquisto della casa a Napoli strutturalmente difficile per la famiglia media.
Nota metodologica
Redditi familiari da ISTAT — Indagine sui redditi e le condizioni di vita 2024. Prezzi immobili da quotazioni OMI Q1 2026. Il reddito netto è stimato applicando un’aliquota media effettiva del 27% al reddito lordo. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
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