Per decenni il Mezzogiorno è rimasto ai margini del radar degli investitori immobiliari istituzionali. I fondi immobiliari, i REIT e le grandi piattaforme di investimento preferivano la liquidità dei mercati del Nord — Milano, Roma, Torino — e guardavano al Sud come a un mercato troppo frammentato, illiquido e dipendente dagli investitori individuali.
Qualcosa sta cambiando. Nel 2025, l’Osservatorio ha censito 14 operazioni di investimento istituzionale nel Mezzogiorno per un valore complessivo di €680 milioni — il dato più alto mai registrato, quasi il doppio del 2023.
Le operazioni più rilevanti del 2025
| Settore | Volume investito (€ mln) | Numero operazioni | Ticker/Fondo | Area geografica |
|---|---|---|---|---|
| Logistica | 248 | 4 | Fondi pan-europei | Puglia, Campania |
| Student Housing | 96 | 3 | Fondi italiani | Napoli, Bari |
| Hospitality/Hotel | 184 | 4 | Family office internazionali | Puglia, Sicilia |
| Uffici/Direzionale | 68 | 2 | Fondi italiani | Napoli, Bari |
| Residenziale BTR | 84 | 1 | Fondo nordeuropeo | Napoli |
Fonte: Elaborazione Osservatorio su dati CBRE Capital Markets, JLL Deal Flow.
Perché gli istituzionali si interessano al Sud ora
Rendimenti più alti: Con i mercati prime del Nord che offrono rendimenti lordi tra il 4,2% e il 5,8%, il Mezzogiorno — con rendimenti tra il 6,4% e il 9,1% a seconda del segmento — offre un premio di rendimento difficile da ignorare per chi cerca ritorni in un contesto di tassi in discesa.
ZES come catalizzatore: Gli incentivi della ZES Unica hanno ridotto il profilo di rischio degli investimenti produttivi nel Sud, rendendo il business case più robusto per i comitati di investimento.
Scarsità di prodotto di qualità al Nord: La carenza di immobili logistici Classe A disponibili nei mercati primari norditaliani ha spinto molti operatori a esplorare mercati secondari e terziari, tra cui il Mezzogiorno.
Cosa significa per il mercato locale
L’ingresso degli istituzionali ha effetti a cascata sul mercato:
Compressione dei rendimenti: Man mano che la domanda istituzionale cresce, i rendimenti tendono a comprimersi. Chi investe oggi cattura i rendimenti attuali; chi aspetta dovrà accontentarsi di meno.
Professionalizzazione del mercato: I grandi operatori portano standard di trasparenza, gestione e qualità costruttiva che alzano il livello generale del mercato.
Effetto segnale: Quando un grande fondo internazionale investe in una città, altri operatori — anche individuali — percepiscono il segnale e aumentano la propria esposizione.
Nota metodologica
Dati sulle operazioni istituzionali da CBRE Capital Markets Report Q4 2025, JLL Italy Investment Market 2025, integrati con rilevazioni proprietarie dell’Osservatorio. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it
