Il mercato dei terreni edificabili in Puglia non è monolitico: è un insieme di micro-mercati che rispondono a logiche molto diverse in base alla destinazione d’uso, alla posizione e al quadro urbanistico locale. Capire la differenza tra un lotto in zona B nel semicentro di Bari e un’area produttiva ZES a Modugno è fondamentale per qualunque operazione di sviluppo immobiliare.
L’Osservatorio ha elaborato i dati del mercato fondiario pugliese nel 2026, basandosi sul metodo residuale — l’approccio più rigoroso per la valutazione dei terreni edificabili.
Il metodo residuale: come si valuta un terreno
Il valore di un terreno edificabile si calcola “a ritroso” dal valore del prodotto finito, secondo la formula:
Valore terreno = Ricavi da vendita del prodotto − Costi di costruzione − Oneri urbanizzazione − Onorari tecnici − Utile del developer
Questo approccio elimina le distorsioni del mercato delle offerte e fornisce il valore massimo teoricamente sostenibile per chi acquista il terreno con l’obiettivo di svilupparlo.
La mappa dei prezzi per tipologia e zona
Fonte: elaborazione Osservatorio su transazioni monitorate, dichiarazioni di tecnici e agenti immobiliari specializzati, 2025-2026
| Area / Destinazione | Prezzo range (€/mq) | Indice edificabilità tipico | Note |
|---|---|---|---|
| Bari centro espansione (zona B) | 400-800 | 2,5-4 m³/mq | Alta domanda, offerta scarsa |
| Bari periferia (zona C) | 120-280 | 1,5-2,5 m³/mq | Variabile per posizione |
| Comuni prima cintura Bari | 80-180 | 1-2 m³/mq | Casamassima, Valenzano, Modugno |
| Area ZES produttiva (Modugno-Casamassima) | 60-140 | 2-4 m³/mq | Forte domanda logistica |
| Salento costiero | 150-400 | 0,5-1,5 m³/mq | Vincoli PPTR rilevanti |
| Valle d’Itria | 50-200 | 0,5-1 m³/mq | Prevalentemente zona E |
| Barletta-Andria-Trani | 40-120 | 1-2 m³/mq | Mercato in sviluppo |
| Taranto zona industriale | 25-70 | 1,5-3 m³/mq | Retroporto in sviluppo |
| Foggia zona industriale | 25-60 | 1,5-3 m³/mq | ZES, domanda crescente |
Il focus ZES: terreni produttivi, la domanda più vivace
Il mercato più attivo nel 2025-2026 riguarda le aree produttive ZES: terreni industriali nelle vicinanze dei porti e delle infrastrutture logistiche. Nella zona Modugno-Casamassima (asse logistico di Bari), i prezzi dei terreni produttivi sono cresciuti del +12-18% rispetto al 2023, per effetto della domanda che supera l’offerta disponibile.
Il profilo dell’acquirente tipo nelle aree ZES produttive: imprenditore manifatturiero o logistico che vuole costruire un capannone su misura per la propria attività, beneficiando del credito d’imposta ZES (fino al 75% dell’investimento in beni strumentali inclusi i capannoni).
Calcolo di sostenibilità per un capannone ZES:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Terreno produttivo (€90/mq × 5.000 mq) | €450.000 |
| Costruzione capannone (€600/mq × 2.000 mq di copertura) | €1.200.000 |
| Totale investimento | €1.650.000 |
| Credito d’imposta ZES (60,38% di €1.650.000) | -€997.000 |
| Costo netto effettivo | €653.000 |
| Valore di mercato capannone finito | ~€1.400.000 |
| Margine implicito | ~€747.000 |
Il credito d’imposta ZES rende l’operazione straordinariamente conveniente per chi ha i requisiti per accedervi.
L’effetto Piano Casa sui terreni con edifici esistenti
La LR 36/2023 ha creato un effetto interessante: i terreni con edifici esistenti (anche vetust, anche piccoli) sono diventati più appetibili rispetto ai terreni nudi, perché il Piano Casa si applica solo agli edifici esistenti.
Nei Comuni dove gli ambiti sono stati approvati, l’Osservatorio registra un premium del 12-18% sui terreni con edificio esistente rispetto ai terreni nudi nello stesso ambito. Un sottostante da verificare attentamente durante la due diligence.
Nota metodologica
I valori dei terreni sono basati su elaborazione Osservatorio su un campione di 38 transazioni fondiarie monitorate in Puglia nel 2025-2026, integrate con dichiarazioni di 12 agenti immobiliari specializzati nel settore fondiario. Il calcolo residuale utilizza parametri medi di mercato. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: transazioni monitorate Osservatorio 2025-2026; agenti specializzati panel Osservatorio; LR Puglia 36/2023 per effetti Piano Casa; Governo/Confindustria per dati ZES
