La Puglia ospita, secondo i dati AirDNA aggiornati a febbraio 2026, 28.400 annunci attivi su piattaforme di affitto breve. Un numero cresciuto del 41% rispetto al 2022, distribuito in modo non uniforme sul territorio: concentrato nelle città d’arte e nelle zone costiere durante la stagione estiva, ma con una presenza sempre più strutturale anche nei capoluoghi durante tutto l’anno.
L’impatto di questo fenomeno sul mercato residenziale tradizionale è oggetto di dibattito. L’Osservatorio ha analizzato i dati disponibili per quantificarlo.
La densità del fenomeno per zona
| Zona | Annunci attivi (feb 2026) | Annunci per 1.000 abitanti | ADR media (€/notte) | Occupancy media annua |
|---|---|---|---|---|
| Lecce città | 3.240 | 42,1 | 118 | 58% |
| Otranto | 1.840 | 214,6 | 184 | 54% |
| Bari centro | 4.120 | 18,4 | 96 | 61% |
| Ostuni | 2.180 | 98,4 | 142 | 56% |
| Gallipoli | 1.960 | 76,8 | 158 | 52% |
| Alberobello | 1.420 | 118,3 | 164 | 49% |
| Resto Puglia | 13.640 | — | 78 | 44% |
L’impatto sui canoni di locazione tradizionale
La ricerca accademica internazionale ha stabilito una correlazione positiva tra la densità di annunci di affitto breve e l’aumento dei canoni di locazione tradizionale. Nel caso pugliese, l’Osservatorio stima:
- Ogni aumento del 10% nella densità di annunci Airbnb in un quartiere corrisponde a un aumento dell’1,4-2,1% nei canoni di locazione tradizionale nel medesimo quartiere
- Il centro storico di Lecce ha visto i canoni mensili degli appartamenti aumentare del 24% negli ultimi tre anni, con una correlazione significativa con la crescita degli short rent
- A Bari centro, l’aumento dei canoni residenziali (+18% YoY nel Murattiano) è parzialmente attribuibile alla conversione di unità dal lungo al breve periodo
La posizione regolamentare: il Codice Identificativo Nazionale
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) obbligatorio dal novembre 2024 ha portato una prima razionalizzazione del mercato, eliminando gli annunci non in regola. In Puglia sono stati disattivati circa 3.200 annunci non conformi. La normativa regionale sulle locazioni turistiche è in aggiornamento, con possibili limitazioni nei centri storici di Lecce e Alberobello.
Opportunità per investitori
Nonostante la crescente regolamentazione, il mercato degli affitti brevi in Puglia rimane attrattivo per l’investimento, a patto di operare in modo professionale e conforme. I rendimenti lordi per una struttura ben gestita in zona turistica rimangono tra il 7,2% e il 10,4% su base annua.
La chiave è posizionarsi nelle zone con domanda strutturale (non solo estiva): Bari centro, Lecce città, Ostuni garantiscono occupancy interessanti anche nei mesi di spalla.
Nota metodologica
Dati sugli annunci da AirDNA, aggiornamento febbraio 2026. Dati sull’impatto sui canoni da analisi proprietaria dell’Osservatorio. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
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