Una delle domande più frequenti che riceviamo all’Osservatorio è: “Il mio investimento rientra nella ZES?”. La risposta, con la ZES Unica, è diventata molto più semplice: tutti i comuni delle 8 regioni del Mezzogiorno rientrano nella ZES. Ma comprendere la portata reale di questa copertura — e dove si concentrano le opportunità migliori — richiede un’analisi più approfondita.
ZES Unica: La Svolta della Copertura Totale
Prima del DL 124/2023, l’Italia aveva 8 ZES separate, ognuna con perimetri limitati a specifiche aree industriali, portuali e retroportuali. La copertura riguardava solo il 3-5% del territorio meridionale, escludendo la stragrande maggioranza dei comuni e rendendo il sistema complesso e sottoutilizzato.
La ZES Unica Mezzogiorno ha cambiato radicalmente il paradigma:
- Copertura: tutti i comuni di Puglia, Campania, Calabria, Sicilia, Sardegna, Basilicata, Molise, Abruzzo
- Superficie: 123.000 km² (il 41% del territorio nazionale)
- Comuni interessati: 2.832 comuni
- Popolazione: 20,1 milioni di abitanti
Questo significa che qualsiasi investimento immobiliare strumentale effettuato in uno qualsiasi dei 2.832 comuni del Mezzogiorno è potenzialmente ammissibile al credito d’imposta ZES.
Regione per Regione: I Numeri
| Regione | N. Comuni | Superficie (km²) | Popolazione | Aliquota PMI |
|---|---|---|---|---|
| Campania | 550 | 13.671 | 5.624.000 | Fino al 60% |
| Sicilia | 390 | 25.832 | 4.834.000 | Fino al 60% |
| Puglia | 257 | 19.541 | 3.922.000 | Fino al 60% |
| Calabria | 404 | 15.222 | 1.856.000 | Fino al 60% |
| Sardegna | 377 | 24.100 | 1.592.000 | Fino al 50% |
| Abruzzo | 305 | 10.831 | 1.276.000 | Fino al 45% |
| Basilicata | 131 | 10.073 | 546.000 | Fino al 50% |
| Molise | 136 | 4.460 | 292.000 | Fino al 45% |
| Totale ZES Unica | 2.832* | 123.730 | 19.942.000 | — |
*Il numero esatto può variare leggermente con le aggregazioni comunali in corso (fusioni di comuni)
Focus: Province ad Alta Densità di Opportunità
Non tutti i territori della ZES offrono lo stesso potenziale per investitori immobiliari. L’Osservatorio ha identificato le province dove la combinazione di incentivi ZES + dinamica di mercato + infrastrutture crea le condizioni migliori:
Fascia A — Massimo Potenziale
| Provincia | Comuni | Driver principali | Segmenti top |
|---|---|---|---|
| Bari | 41 | AV, aeroporto, università, turismo | Residenziale, ricettivo, logistica |
| Lecce | 97 | Turismo internazionale, southworking | Ricettivo, residenziale premium |
| Catania | 58 | Etna Valley, aeroporto, porto | Tech/industriale, residenziale |
| Napoli | 92 | Rigenerazione, turismo, logistica | Rigenerazione, ricettivo |
| Taranto | 29 | Riconversione, porto, Giochi Med. | Portuale, rigenerazione centro |
Fascia B — Alto Potenziale
| Provincia | Comuni | Driver principali | Segmenti top |
|---|---|---|---|
| Brindisi | 20 | Aeroporto, energia verde, turismo Valle d’Itria | Ricettivo, energy |
| Palermo | 82 | Waterfront, crocierismo, cultura | Rigenerazione, ricettivo |
| Matera | 31 | Turismo UNESCO, brand internazionale | Ricettivo luxury |
| BAT | 10 | Trani waterfront, costa in crescita | Residenziale, ricettivo |
| Cosenza | 150 | Università UNICAL, costa tirrenica | Student housing, turismo |
Fascia C — Potenziale da Sviluppare
Province con prezzi molto bassi e potenziale legato a specifici progetti infrastrutturali o settoriali: Foggia (AV + logistica), Crotone (litorale in fase di scoperta), Potenza (rinnovabili), Benevento (AV + agroalimentare), Isernia/Campobasso (borghi + turismo lento).
Aree Strategiche ZES: Dove si Concentrano gli Investimenti
Pur essendo la ZES estesa a tutto il territorio, alcuni sistemi locali attraggono la maggior parte degli investimenti produttivi:
Sistemi Portuali
- Porto di Taranto: secondo hub container del Mediterraneo per potenziale, in fase di espansione
- Porto di Gioia Tauro: primo porto container italiano per movimentazione, hub transshipment
- Porto di Napoli: crocierismo + merci, rigenerazione area portuale
- Porto di Augusta-Catania: polo petrolchimico + espansione container
- Porto di Brindisi: riconversione energetica, hub Adriatico
Poli Industriali e Tecnologici
- Etna Valley (Catania): STMicroelectronics, European Chips Act, startup tech
- Area industriale Modugno-Bari: logistica, manifattura avanzata, data center
- Interporto di Nola (Napoli): primo interporto del Sud, polo logistico
- Area industriale Melfi (Potenza): Stellantis, indotto automotive in transizione
Sistemi Turistici
- Salento (Lecce): turismo balneare e culturale, brand internazionale
- Valle d’Itria (Brindisi/Bari): turismo premium, masserie
- Costiera Amalfitana-Cilentana (Salerno): luxury tourism consolidato
- Costa Tirrenica Calabrese (Tropea-Pizzo): turismo in forte ascesa
- Taormina-Noto (Catania-Siracusa): turismo culturale e balneare
Come Verificare se un Immobile È in ZES
La verifica è semplice:
- Controllare la regione: se il comune è in Puglia, Campania, Calabria, Sicilia, Sardegna, Basilicata, Molise o Abruzzo → è in ZES Unica
- Verificare la classificazione catastale: l’immobile deve essere (o poter essere classificato come) strumentale all’attività d’impresa
- Confermare con il vostro commercialista: la struttura societaria e il codice ATECO devono essere compatibili
Per la guida completa alla procedura operativa, consulta il nostro articolo dedicato al credito d’imposta ZES 2026.
La Nostra Lettura Strategica
“La ZES Unica ha democratizzato l’accesso agli incentivi — ma non ha democratizzato il rendimento. I rendimenti migliori si ottengono dove la ZES si incrocia con altri driver di crescita: infrastrutture, turismo, rigenerazione urbana, poli tecnologici. Il nostro lavoro all’Osservatorio è esattamente questo: mappare le intersezioni.” — Domenico Dentamaro
L’analisi delle aree a massimo potenziale si combina con la nostra classifica delle 10 città, il report di mercato 2026 e l’analisi sull’impatto dell’Alta Velocità per offrire una visione completa delle opportunità.
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