Il 26 marzo 2026, con 22 voti favorevoli e 5 contrari, il Consiglio Comunale di Bari ha approvato — al termine di una seduta durata 9 ore — una delibera che ridisegna le regole dell’edilizia in città e produce effetti diretti e misurabili sul mercato immobiliare. L’Osservatorio Sviluppo Immobiliare analizza il provvedimento nei suoi impatti operativi: non la cronaca politica, ma le conseguenze concrete per proprietari, developer e investitori.
La delibera supera il Piano Casa della Regione Puglia (LR 36/2023), recependola con criteri propri più selettivi. Il contesto di partenza è una città dove le istanze di Piano Casa si sono decuplicate negli ultimi tre anni, mettendo in gioco circa 800.000 mc di volumetrie aggiuntive in un tessuto urbano già densificato — e dove il costo medio di un bilocale ha superato gli 800 euro mensili.
I dati di contesto: il mercato barese al momento della delibera
| Indicatore | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Prezzo medio vendita Bari città | €2.249/mq | Immobiliare.it, nov 2025 |
| Prezzi OMI (range zone) | €855 – €2.875/mq | OMI Agenzia Entrate, 2025 |
| Canone medio bilocale | €800/mese | Comune di Bari / Fillea CGIL, 2026 |
| Crescita canoni YoY — media | +9,83% | Immobiliare.it, nov 2025 |
| Crescita canoni San Pasquale | +28,6% | Immobiliare.it, nov 2025 |
| Compravendite Bari 2024 | 16.000 | Agenzia Entrate, giu 2025 |
| Crescita compravendite 2024 | +14,6% | Agenzia Entrate, giu 2025 |
| Istanze Piano Casa ultimi 3 anni | decuplicate (800.000 mc in gioco) | Comune di Bari, 2026 |
Fonte: elaborazione Osservatorio Sviluppo Immobiliare su dati Immobiliare.it, Agenzia delle Entrate, Comune di Bari
I punti operativi della delibera
1 — Stop monetizzazione standard nei Municipi 1, 2 e 5
Nei Municipi 1, 2 e 5 — circa il 75% della popolazione barese, inclusi Murattiano, Libertà, Carrassi, San Pasquale, Poggiofranco, Madonnella — viene eliminata la monetizzazione degli standard urbanistici (verde, parcheggi, servizi). Le superfici devono essere ricavate fisicamente.
Eccezione valida su tutti i Municipi: la monetizzazione rimane possibile se la cessione di standard è inferiore a 200 mc.
Nei Municipi 3 e 4 la monetizzazione resta consentita, ma le somme devono essere reinvestite nello stesso Municipio in cui sono state generate — verde e riforestazione urbana come priorità. Come ha dichiarato il consigliere M5S Antonello Delle Fontane: “i benefici devono restare dove aumenta il carico urbanistico”.
2 — La matrice degli incentivi volumetrici
| Tipo di intervento | Bonus | Condizione |
|---|---|---|
| Adeguamento energetico (→ classe B o superiore) | +10% | Prima abitazione OPPURE affitto lungo termine |
| Adeguamento energetico + sismico combinati | +20% | Stesse condizioni sopra |
| Affitto a lungo termine (contratto min. 10 anni) | fino a +35% | Contratto registrato, durata minima 10 anni |
L’emendamento del consigliere Victor Laforgia ha precisato: il +10% per adeguamento energetico vale per la prima abitazione senza vincoli ulteriori. Per tutte le altre fattispecie, l’immobile deve essere destinato all’affitto a lungo termine. Questo presidio evita che il bonus energetico diventi strumento speculativo puro.
Accedono agli incentivi gli edifici con volume inferiore a 3.000 mc — la grande maggioranza del costruito barese.
L’impatto sul mercato: l’analisi dell’Osservatorio
Effetto 1 — Riduzione dell’offerta speculativa nelle zone centrali
Lo stop alla monetizzazione nei Municipi 1, 2 e 5 riduce la fattibilità degli ampliamenti nei quartieri più densi e più cari. In molti condomini anni ’60-’70 — senza spazi liberi disponibili — alcune tipologie di Piano Casa non saranno più percorribili. Effetto atteso sul mercato: minor pressione aggiuntiva sull’offerta di nuove unità nelle zone più valorizzate. Nel breve termine, fattore di sostegno ai prezzi nelle zone consolidate.
Effetto 2 — Pressione al ribasso sugli affitti brevi nel medio termine
Il +35% volumetrico per chi destina l’immobile ad affitti decennali è progettato per spostare una quota degli investimenti dagli affitti brevi a quelli stabili. Con oltre 4.120 annunci Airbnb attivi a Bari centro (AirDNA, feb 2026, +18% vs 2024), la pressione sull’offerta locativa tradizionale ha contribuito direttamente alla crescita dei canoni.
L’Osservatorio stima che se anche solo il 5-8% degli investitori in affitti brevi optasse per il bonus decennale, si libererebbe un numero significativo di unità a canone stabile — con effetto moderatamente calmierante sui canoni nelle zone centrali nel medio termine (18-36 mesi).
Effetto 3 — Opportunità concrete per il segmento efficienza energetica
Il bonus del +10-20% volumetrico per l’adeguamento energetico crea un incentivo diretto alla riqualificazione del patrimonio edilizio barese, il 66,5% del quale è in classe F o G (ENEA, 2025). Per i developer, la combinazione di bonus volumetrico (+20%) e valore aggiunto della classe energetica — differenziale già al +22-35% tra classe A e F nello stesso quartiere — rende particolarmente attrattivi gli interventi di demolizione-ricostruzione con adeguamento nei Municipi 3 e 4, dove la monetizzazione degli standard è ancora consentita.
La mappa delle opportunità per municipio
| Municipio | Zone principali | Monetizzazione | Bonus | Opportunità chiave |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Murattiano, Libertà, Madonnella | ❌ Vietata | ✅ Sì | Efficienza energetica prima casa; affitti decennali premium |
| 2 | San Pasquale, Carrassi, Picone | ❌ Vietata | ✅ Sì | Student housing; efficienza energetica vicino Policlinico |
| 3 | Carbonara, Loseto, Ceglie del Campo | ✅ Consentita | ✅ Sì | Demolizione-ricostruzione; developer opportunistico |
| 4 | Japigia, Torre a Mare, Palese, S. Spirito | ✅ Consentita | ✅ Sì | Sviluppo residenziale nuovo; affitti stabili |
| 5 | San Paolo, Stanic, Enziteto | ❌ Vietata | ✅ Sì | Social housing; riqualificazione ERP; affitti calmierati |
Nel quadro del PUG: la direzione è già segnata
La delibera del 26 marzo non è un atto isolato. La presidente della Commissione Urbanistica Maria Stefania Durante ha inquadrato il provvedimento come preparatorio al nuovo Piano Urbanistico Generale: “Anticipa un’idea di città che non cresce per espansione, ma per riscrittura di sé stessa. Anticipa un modello in cui il valore non è nella quantità edificata, ma nella qualità dello spazio costruito.”
Il percorso urbanistico di Bari nel 2026 comprende tre atti coordinati:
- Tutela di 200 edifici moderni e contemporanei (approvata a inizio marzo): vincoli di pregio su palazzi storici e industriali
- Delibera LR 36/2023 (26 marzo): nuove regole per costruire, ampliare, ristrutturare
- PUG in costruzione: il quadro definitivo atteso entro il 2027, fondato sugli Stati Generali della Rigenerazione Urbana avviati a marzo 2025
Per chi opera nel mercato immobiliare barese, la finestra strategica è questa: le trasformazioni sono già orientate, ma il quadro definitivo non è ancora approvato. Chi comprende oggi la direzione — meno volumetria speculativa, più qualità energetica, più affitti stabili — può posizionarsi con anticipo rispetto ai prezzi che il PUG consoliderà.
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Nota metodologica
L’analisi è basata su: delibera del Consiglio Comunale di Bari del 26 marzo 2026; BariToday e BariTomorrow del 25-27 marzo 2026; dichiarazioni ufficiali di assessori e consiglieri; dati di mercato Immobiliare.it (nov 2025), OMI Agenzia delle Entrate (2025), Comune di Bari, AirDNA (feb 2026), ENEA (2025). Le stime sugli effetti di mercato sono proiezioni dell’Osservatorio sui dati disponibili e non costituiscono previsioni certe. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria o legale.
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