Il Gargano — la penisola montuosa che si protende nell’Adriatico nella provincia di Foggia — è uno dei mercati immobiliari turistici più interessanti della Puglia. Non per la notorietà del Salento, non per i prezzi della Valle d’Itria, ma per un profilo specifico: crescita accelerata (+12,4% a Vieste nel 2025), domanda nordeuropea strutturale e valori assoluti ancora significativamente inferiori alle destinazioni pugliesi premium.
L’Osservatorio ha elaborato i dati del mercato garganico basandosi su un panel di 8 agenzie immobiliari specializzate nell’area e sui dati AirDNA per il segmento affitti brevi.
I prezzi per comune: la mappa aggiornata 2025
Fonte: elaborazione Osservatorio su panel agenzie immobiliari Gargano, 2025
| Comune | Prezzo nuovo/ristrutturato (€/mq) | Prezzo usato (€/mq) | Var. YoY |
|---|---|---|---|
| Vieste | 1.900-2.600 | 1.100-1.600 | +12,4% |
| Peschici | 1.600-2.200 | 900-1.300 | +9,8% |
| Rodi Garganico | 1.400-1.900 | 800-1.200 | +8,6% |
| Mattinata | 1.200-1.700 | 700-1.000 | +7,4% |
| Monte Sant’Angelo | 700-950 | 450-650 | +4,2% |
| San Giovanni Rotondo | 800-1.100 | 500-720 | +5,1% |
La differenza tra Vieste e Monte Sant’Angelo è emblematica della biforcazione del mercato garganico: il turismo balneare premia i comuni costieri, mentre i borghi dell’entroterra crescono molto più lentamente.
Il confronto con il Salento: il differenziale residuo
| Destinazione | Prezzo ristrutturato premium (€/mq) | Affitti brevi ADR alta stagione (€/notte villa) | Rendimento lordo stimato |
|---|---|---|---|
| Otranto (Salento) | 2.400-3.200 | 250-380 | 5,8-7,2% |
| Vieste (Gargano) | 1.900-2.600 | 145-220 | 6,2-7,8% |
| Peschici | 1.600-2.200 | 120-180 | 6,5-8,1% |
Il Gargano offre rendimenti leggermente superiori al Salento per effetto di prezzi di acquisto ancora inferiori, con un ADR (tariffa media giornaliera) proporzionalmente competitiva.
Affitti brevi nel Gargano: performance 2025
Fonte: elaborazione Osservatorio su dati AirDNA estate 2025
| Comune | ADR alta stagione (€/notte) | Occupancy annua | Ricavo lordo stimato (bilocale/anno) |
|---|---|---|---|
| Vieste (fronte mare) | 145-220 | 58% | €22.000-34.000 |
| Peschici | 120-180 | 52% | €18.000-26.000 |
| Rodi Garganico | 100-155 | 48% | €15.000-22.000 |
| Mattinata | 85-130 | 44% | €12.000-18.000 |
Il Gargano ha un’occupancy media annua più bassa rispetto al Salento (52-58% vs 58-68% nelle destinazioni salentine più attive) per effetto di una stagione turistica più concentrata e una minore domanda internazionale. Ma il trend è in miglioramento: la stagione 2025 ha registrato un allungamento verso maggio e settembre rispetto agli anni precedenti.
Il vincolo del Parco Nazionale: fattore strutturale
Il Parco Nazionale del Gargano impone vincoli significativi sulle nuove costruzioni nell’area protetta. Questo significa che l’offerta di immobili di qualità è strutturalmente limitata — un fattore che sostiene i prezzi nel lungo termine, ma che richiede particolare attenzione nella valutazione di ogni singola unità.
Prima di acquistare nel Gargano, la verifica della compatibilità paesaggistica con il PPTR (Piano Paesaggistico Regionale) e con il Piano del Parco è ancora più critica che altrove in Puglia.
Nota metodologica
Prezzi da panel di 8 agenzie immobiliari specializzate nel Gargano (rilevazione 2025). Dati affitti brevi da AirDNA estate 2025. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: panel agenzie immobiliari Gargano; AirDNA estate 2025; PPTR Puglia per vincoli
