Per decenni, il mercato immobiliare del Mezzogiorno è stato dominio quasi esclusivo degli investitori privati locali e, in misura molto limitata, di alcuni operatori nazionali. Il 2025 ha segnato una discontinuità storica: per la prima volta, il volume di investimenti istituzionali nel Sud Italia ha superato la soglia dei €600 milioni, raggiungendo i €680 milioni distribuiti su 14 operazioni censite.
L’Osservatorio ha elaborato questi dati incrociando le rilevazioni CBRE Capital Markets e JLL Italy Investment Market relativi all’esercizio 2025.
Le operazioni censite: volumi e settori
| Settore | Investimento (€ mln) | N° Operazioni | Aree geografiche principali |
|---|---|---|---|
| Logistica/Industriale | 248 | 4 | Puglia (Bari-Modugno, Taranto retroporto), Campania |
| Hospitality/Boutique Hotel | 184 | 4 | Puglia (Salento, Valle d’Itria), Sicilia |
| Student Housing | 96 | 3 | Napoli, Bari |
| Uffici/Direzionale | 68 | 2 | Napoli, Bari |
| Residenziale BTR (Build-to-Rent) | 84 | 1 | Napoli |
| TOTALE | 680 | 14 | — |
Fonte: elaborazione Osservatorio su CBRE Capital Markets Report Q4 2025 e JLL Italy Investment Market 2025. Include operazioni con ticket minimo €15 milioni.
Il confronto storico: quanto è cresciuto il mercato
| Anno | Volume investimenti istituzionali Mezzogiorno | N° operazioni |
|---|---|---|
| 2021 | ~€180 milioni | 6 |
| 2022 | ~€220 milioni | 7 |
| 2023 | €355 milioni | 9 |
| 2024 | ~€480 milioni | 11 |
| 2025 | €680 milioni | 14 |
La crescita è quasi quadrupla in quattro anni. Non si tratta di un’anomalia ma di un trend strutturale: il Mezzogiorno è entrato nel radar degli investitori istituzionali europei.
Perché gli istituzionali guardano al Sud ora
Rendimenti più alti: con i mercati prime del Nord che offrono rendimenti logistici del 4,2-5,2%, il Mezzogiorno — con rendimenti tra il 6,4% e il 9,1% — rappresenta un premio significativo per chi accetta il rischio di un mercato meno liquido.
ZES come riduzione del rischio: gli incentivi fiscali (fino al 75% degli investimenti) abbassano il costo effettivo degli investimenti produttivi, migliorando il rendimento risk-adjusted.
Scarsità di prodotto di qualità al Nord: la carenza di capannoni logistici Classe A nei mercati primari ha spinto molti operatori a esplorare il Mezzogiorno, trovando opportunità di sviluppo a costi inferiori.
Cambiamento di percezione: la narrativa internazionale sull’Italia meridionale è cambiata negli ultimi anni. Il Mezzogiorno non è più percepito esclusivamente come un mercato problematico ma come un’area con potenziale di rivalutazione.
Le implicazioni sui rendimenti
L’ingresso degli istituzionali produce un effetto noto: la compressione dei rendimenti. Quando i fondi competono per gli stessi asset, i prezzi salgono e i rendimenti scendono.
Nell’area logistica di Bari-Modugno-Casamassima, i rendimenti dei capannoni Classe A sono già scesi di 40-60 punti base rispetto al 2023 per effetto della domanda istituzionale. Un capannone che nel 2023 rendeva il 7,4% lordo oggi rende il 6,8%.
| Settore | Rendimento lordo Mezzogiorno 2023 | Rendimento lordo 2025 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Logistica Classe A (Bari) | 7,4% | 6,8% | -60 bps |
| Student housing (Napoli) | 9,2% | 8,4% | -80 bps |
| Uffici prime (Bari) | 7,1% | 6,4% | -70 bps |
La finestra dei rendimenti massimi si sta chiudendo. Chi investe oggi cattura ancora rendimenti superiori al Centro-Nord, ma il margine si riduce progressivamente.
Nota metodologica
Le operazioni censite includono transazioni con ticket minimo €15 milioni in asset immobiliari nel Mezzogiorno continentale. Dati da CBRE Capital Markets Report Q4 2025 e JLL Italy Investment Market 2025. I rendimenti sono calcolati su prezzi di transazione e canoni di locazione di mercato. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: CBRE Capital Markets Report Q4 2025; JLL Italy Investment Market 2025; elaborazioni Osservatorio
