La Legge Regionale 36/2023 — il nuovo Piano Casa della Puglia — è stata approvata il 19 dicembre 2023 e ha iniziato a produrre effetti concreti nel corso del 2024. A oltre due anni dall’approvazione, è possibile fare un primo bilancio del suo impatto sul mercato immobiliare regionale.
Le premesse: cosa prometteva la legge
La LR 36/2023 si proponeva di:
- Riavviare il settore dell’edilizia dopo anni di stasi
- Favorire il recupero del patrimonio esistente senza nuovo consumo di suolo
- Consentire ampliamenti del 20% nelle zone B e C e del 35% in caso di demolizione/ricostruzione
- Delegare ai Comuni la definizione degli “ambiti” di applicazione con variante semplificata
L’attuazione: i nodi irrisolti
Il principale collo di bottiglia nell’applicazione della LR 36/2023 è stato l’adempimento richiesto ai Comuni: la definizione degli “ambiti” attraverso la variante semplificata. A fine 2025, secondo le rilevazioni dell’Osservatorio su un campione di 40 Comuni pugliesi:
| Stato di attuazione | N° Comuni (campione) | % |
|---|---|---|
| Ambiti approvati | 12 | 30% |
| Variante in corso | 18 | 45% |
| Variante non avviata | 10 | 25% |
Solo il 30% dei Comuni del campione ha completato il percorso: questo significa che nella maggior parte dei Comuni pugliesi gli incentivi della LR 36/2023 non sono ancora pienamente applicabili per mancanza del passaggio attuativo comunale.
L’impatto sui prezzi nelle zone di maggiore applicazione
Nei Comuni che hanno approvato gli ambiti e dove le prime domande sono state presentate e i lavori avviati, l’Osservatorio ha riscontrato:
Differenziale di valore: gli immobili con ampliamento già realizzato o in corso (con titolo edilizio) si vendono con un premium del 8-14% rispetto agli immobili equivalenti senza ampliamento. Non è un effetto attribuibile esclusivamente al Piano Casa, ma l’incremento di superficie contribuisce significativamente.
Effetto sul segmento della demolizione/ricostruzione: i progetti che prevedono demolizione e ricostruzione con il 35% in più hanno avuto il maggiore impatto sul valore, con rendimenti per il developer del 22-32% sull’investimento totale nei Comuni dove la domanda è sostenuta.
Il caso Bari: il Comune di Bari ha un rapporto dialettico con la LR 36/2023. Il sindaco Leccese ha citato esplicitamente il Piano Casa come fattore che “deroga alla pianificazione comunale” e ha incluso la gestione delle volumetrie generate dal Piano Casa tra gli obiettivi del nuovo PUG in corso di redazione.
Le criticità emerse
1. Conflitto con il PPTR: molti immobili in zone B e C nelle aree costiere ricadono in fascia paesaggistica. L’autorizzazione della Soprintendenza ha rallentato o bloccato numerosi interventi.
2. Variante semplificata più lenta del previsto: nei Comuni con carenza di personale tecnico, la variante semplificata ha richiesto tempi più lunghi del previsto (8-14 mesi invece dei 4-6 stimati).
3. Incertezza sugli edifici in condominio: l’applicazione della LR 36/2023 a edifici condominiali richiede il consenso dell’assemblea condominiale, che spesso è difficile da raggiungere.
Prospettive per il 2026-2027
Con il progressivo completamento delle varianti comunali, la piena applicabilità della LR 36/2023 dovrebbe espandersi nel corso del 2026. L’Osservatorio stima che entro la fine del 2026 circa il 60% dei Comuni pugliesi avrà completato il percorso attuativo, con un’accelerazione delle domande di ampliamento e ristrutturazione nel biennio 2026-2027.
Nota metodologica
Le stime sull’attuazione comunale sono basate su un campione di 40 Comuni (10 capoluogo, 30 Comuni medi e piccoli) analizzati attraverso accesso agli atti e questionari agli uffici tecnici. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: LR Puglia 36/2023; LR Puglia 13/2024; ANCE Puglia; elaborazioni Osservatorio su dati campionari
