Le previsioni del mercato immobiliare sono un esercizio necessariamente incerto, ma non per questo inutile. Identificare i driver strutturali, pesare i fattori di rischio e costruire scenari alternativi è il modo più onesto per orientare le decisioni di investimento. L’Osservatorio elabora tre scenari per il 2027, partendo dai dati concreti disponibili a fine 2026.
La base di partenza: il 2026 in sintesi
Prima di proiettare il 2027, è necessario avere un quadro chiaro del 2026. I dati disponibili al momento della pubblicazione indicano:
- Prezzi Puglia: crescita stimata del +6,8% YoY nel 2026 (media provinciale)
- Bari: +8,4% YoY, spinto dalla rigenerazione urbana e dalla domanda universitaria
- Tassi mutui: BCE stabilizzata al 2%, tasso fisso mutui intorno al 3,30-3,37% (ABI)
- ZES: proroga confermata fino al 2028, €7,3 miliardi di investimenti attivati nel 2025
- Compravendite Puglia stimate 2026: ~47.000 (+7,2% vs 43.828 del 2024)
I driver strutturali per il 2027
Driver positivi
BCE stabile o con possibili rialzi: dopo otto tagli nel 2024-2025, la BCE ha fermato il ciclo. Per il 2026-2027 i tassi dovrebbero rimanere stabili attorno al 2%, con eventuali aggiustamenti al rialzo solo in caso di inflazione persistente. Questo crea condizioni di credito favorevoli stabili, senza ulteriore pressione al rialzo dei prezzi.
ZES Unica fino al 2028: la proroga confermata dalla Legge di Bilancio 2026 garantisce un flusso di investimenti produttivi per altri due anni. Le ricadute sul residenziale nelle aree di insediamento continueranno.
PNRR con cantieri in completamento: i cantieri avviati nel 2023-2024 si avvicineranno alla conclusione nel 2026-2027, generando l’effetto di rivalutazione post-completamento nelle zone impattate.
Piano Casa LR 36/2023 in piena operatività: con la maggior parte dei Comuni pugliesi che avrà approvato gli ambiti entro il 2026, il Piano Casa potrà generare una pipeline di ristrutturazioni e ampliamenti nel 2027.
Fattori di rischio
Direttiva Case Green — scadenza 2028 imminente: con la scadenza della classe è sempre più vicina, il deprezzamento del patrimonio non efficiente potrebbe accelerare nel 2027. L’Osservatorio stima che il differenziale tra immobili in classe A-C e F-G possa raggiungere il 25-35% entro fine 2027 nei mercati più liquidi.
Incertezza sulla ZES oltre il 2028: la proroga è garantita fino al 2028, ma la decisione su cosa succede dopo influenzerà già nel 2027 le decisioni di investimento produttivo.
Rallentamento economico europeo: le tensioni geopolitiche e i rischi sui dazi commerciali (tema Fed/Trump) potrebbero raffreddare la crescita europea, con ricadute sull’occupazione e sulla domanda immobiliare.
I tre scenari per il 2027
Scenario Base — probabilità stimata 55%
Ipotesi: BCE mantiene tassi al 2%, nessun shock macro rilevante, ZES confermata, mercato immobiliare in crescita moderata.
| Indicatore | Previsione 2027 |
|---|---|
| Crescita prezzi Puglia | +6-8% YoY |
| Compravendite Puglia | 48.000-52.000 |
| Tassi mutui fissi | 3,0-3,4% |
| Investimenti istituzionali Mezzogiorno | €750-900 milioni |
| Differenziale classe energetica | +5-8 punti percentuali vs 2026 |
Scenario Ottimistico — probabilità stimata 25%
Ipotesi: BCE taglia ancora (tasso deposito verso 1,5%), turismo residenziale in ulteriore accelerazione, ZES prorogata oltre il 2028 con annuncio anticipato.
| Indicatore | Previsione 2027 |
|---|---|
| Crescita prezzi Puglia | +10-14% YoY |
| Compravendite Puglia | 54.000-60.000 |
| Mercati premium | Polignano, Valle d’Itria, Lecce: +15-20% |
Scenario Conservativo — probabilità stimata 20%
Ipotesi: rallentamento economico europeo, possibile irrigidimento BCE, incertezza ZES post-2028 che frena investimenti produttivi.
| Indicatore | Previsione 2027 |
|---|---|
| Crescita prezzi Puglia | +2-4% YoY |
| Compravendite Puglia | 44.000-47.000 |
| Segmento più colpito | Usato classe F-G, mercati meno liquidi |
Il tema del 2027: la biforcazione energetica
Indipendentemente dallo scenario macro, l’Osservatorio identifica un trend trasversale certo: il mercato immobiliare si dividerà sempre più nettamente tra immobili energeticamente efficienti (classe A-C) e quelli non efficienti (F-G). La scadenza del 2028 per la classe E è ormai a 12-18 mesi, e molti acquirenti e locatari iniziano già a incorporare questo fattore nelle decisioni.
Chi acquista nel 2027 un immobile in classe F-G senza un piano di riqualificazione rischia di ritrovarsi nel 2028 con un asset svalutato e potenzialmente difficile da locare.
Nota metodologica
Le previsioni sono elaborate su modello proprietario dell’Osservatorio che integra: dati OMI storici 2019-2026, serie tassi ABI 2019-2025, dati ZES e PNRR aggiornati, indicatori BCE e macro. Le probabilità degli scenari sono stime soggettive dell’Osservatorio. Ogni previsione ha un orizzonte di 12-18 mesi ed è soggetta a revisione trimestrale. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: ABI Monthly Outlook; BCE comunicati ufficiali; Governo/Confindustria ZES; OpenCoesione PNRR; LR Puglia 36/2023
