Nel novembre 2025 il prezzo medio degli affitti a Bari si attesta a €12,74/mq/mese, con una crescita del +9,83% YoY (Immobiliare.it). Un dato già di per sé rilevante — Bari è tra le prime dieci città italiane per crescita dei canoni di affitto nel 2025. Ma il dato che ha attirato l’attenzione degli investitori è quello del quartiere San Pasquale-Carrassi: +28,6% YoY, il più alto tra i quartieri di tutte le principali città italiane analizzate nel 2025.
L’Osservatorio analizza il mercato degli affitti barese zona per zona, con i dati verificati più aggiornati disponibili.
I canoni medi per zona a Bari
Fonte: Immobiliare.it, Idealista e rilevazioni proprietarie Osservatorio, 2025
| Zona | Canone medio (€/mq/mese) | Var. YoY | Note |
|---|---|---|---|
| San Pasquale (alta) – Carrassi | 13,0-14,5 | +28,6% | Prossimità Policlinico |
| Murattiano | 12,5-14,0 | +12,4% | Centro direzionale |
| Poggiofranco | 11,0-12,5 | +14,8% | Quartiere borghese |
| Media Bari | 12,74 | +9,83% | Immobiliare.it, nov 2025 |
| Libertà | 8,5-10,0 | +9,3% | In rigenerazione |
| Japigia | 7,5-9,0 | +8,1% | Semicentrale est |
| San Paolo | 7,0-8,5 | +7,4% | Periferia ovest |
Perché San Pasquale-Carrassi cresce del +28,6%
Il dato eccezionale di San Pasquale non è casuale. Il quartiere è diventato il baricentro della domanda locativa dei professionisti sanitari e dei ricercatori:
Prossimità al Policlinico: Il Policlinico di Bari (AOU Consorziale Policlinico di Bari) è uno dei più grandi complessi ospedalieri del Sud Italia, con oltre 4.000 dipendenti tra medici, infermieri e ricercatori. La gran parte cerca alloggio entro 15 minuti a piedi.
Facoltà scientifiche dell’Università di Bari: le facoltà di Medicina, Farmacia e Biotecnologie sono nell’area. I dottorandi e i ricercatori italiani e internazionali cercano appartamenti di qualità in zona.
Offerta rigida: il quartiere ha uno stock residenziale di qualità limitato, prevalentemente anni ’60-’70. Le nuove costruzioni sono rare. La domanda cresce, l’offerta no — e i canoni esplodono.
Il confronto con le principali città italiane
Secondo il report Immobiliare.it Insights (novembre 2024 – novembre 2025) sulle 12 principali città italiane:
| Città | Crescita media canoni YoY |
|---|---|
| Firenze | +9,1% |
| Bari (media) | +9,83% |
| Roma | +8,4% |
| Bologna | +7,2% |
| Milano | +6,8% |
| Napoli | +7,9% |
Bari supera tutte le grandi città per crescita media dei canoni. E il dato di San Pasquale (+28,6%) è il record assoluto tra tutti i quartieri analizzati.
Il rendimento per l’investitore: i numeri
Con prezzi di acquisto intorno a €1.800-2.100/mq a San Pasquale (per ristrutturato di qualità) e canoni di €13,0-14,5/mq/mese, il rendimento lordo si attesta all’8,6-9,7% — eccezionale per un mercato urbano consolidato.
Anche considerando l’IMU (1,06%), la cedolare secca (21%), le spese di gestione e una vacancy del 3-4% (praticamente assente in questa zona), il rendimento netto si attesta al 5,8-6,8%: uno dei migliori profili rischio/rendimento tra i mercati urbani italiani.
| Tipologia | Prezzo acquisto | Canone annuo | Rendimento lordo | Rendimento netto stim. |
|---|---|---|---|---|
| Bilocale ristrutturato San Pasquale | €145.000 | €13.200 | 9,1% | ~6,2% |
| Trilocale ristrutturato Poggiofranco | €220.000 | €17.400 | 7,9% | ~5,4% |
| Bilocale Murattiano | €195.000 | €15.600 | 8,0% | ~5,5% |
Prospettive 2026-2027
La domanda locativa a Bari è strutturalmente sostenuta da tre driver che non si esauriranno nel breve periodo: 68.000 studenti universitari (46.000 Uniba + 17.000 Politecnico), crescita del personale negli insediamenti ZES e negli hub tecnologici, e mobilità interna da altre province pugliesi verso il capoluogo.
L’Osservatorio prevede una crescita dei canoni del +7-10% nel 2026, con possibile ulteriore accelerazione nelle zone prossime ai cantieri PNRR in corso di completamento.
Nota metodologica
Canoni da Immobiliare.it (novembre 2025) e rilevazioni proprietarie Osservatorio. Prezzi di acquisto da OMI e Immobiliare.it. Il rendimento netto è stimato su base dei seguenti costi: IMU 1,06%, cedolare secca 21%, spese manutenzione ordinaria 0,6% del valore, vacancy 4%, assicurazione €300/anno. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Fonti: Immobiliare.it (novembre 2025); Sky TG24 / Immobiliare.it Insights (gennaio 2026); rilevazioni proprietarie Osservatorio
