La Puglia è diventata uno dei mercati più vivaci d’Italia per l’immobiliare produttivo. L’intersezione tra la posizione geografica strategica — crocevia tra i mercati adriatici, mediterranei e il corridoio Bari-Napoli — e gli incentivi ZES sta generando una domanda di superfici logistiche e industriali che supera di gran lunga l’offerta disponibile di qualità.
L’Osservatorio ha analizzato il mercato dei capannoni e degli immobili produttivi in Puglia nel Q1 2026, incrociando i dati CBRE South Italy, le rilevazioni Nomisma e le autorizzazioni ZES concesse dallo Sportello Unico.
Il contesto: perché la Puglia è diventata un hub logistico
Tre fattori strutturali spiegano il boom della domanda:
Porto di Bari e Taranto: I due scali pugliesi hanno registrato nel 2025 un incremento del traffico container rispettivamente del +18% e +24%. La crescita dei volumi portuali genera domanda diretta di aree retroportuali e magazzini di primo livello.
Corridoio TEN-T: La Puglia è attraversata dal Corridoio Scandinavo-Mediterraneo della rete transeuropea dei trasporti. Gli investimenti infrastrutturali PNRR stanno accelerando i tempi di percorrenza verso il Nord Italia e l’Europa.
ZES Unica: Il credito d’imposta per gli investimenti in beni strumentali (inclusi capannoni e impianti) rende il Sud Italia competitivo rispetto alle aree logistiche del Centro-Nord per i nuovi insediamenti produttivi.
I dati del mercato: domanda, offerta e vacancy
| Tipologia | Stock totale Puglia (mq) | Assorbimento 2025 (mq) | Vacancy rate | Var. vacancy YoY |
|---|---|---|---|---|
| Logistico Classe A (>9m altezza) | 1.240.000 | 187.000 | 3,8% | -2,1 pp |
| Logistico Classe B | 2.180.000 | 143.000 | 6,4% | -1,4 pp |
| Industriale leggero | 3.450.000 | 98.000 | 8,2% | -0,9 pp |
| Artigianale | 5.600.000 | 54.000 | 11,6% | -0,3 pp |
Fonte: Elaborazione Osservatorio su dati CBRE, Nomisma, rilevazioni proprietarie Q1 2026
Il dato più significativo è il vacancy rate del logistico Classe A al 3,8% — sostanzialmente pieno dal punto di vista operativo. Significa che chi cerca uno spazio logistico di qualità in Puglia fa fatica a trovarlo, con conseguente pressione al rialzo sui canoni.
Canoni e rendimenti per zona
| Area | Canone locazione Classe A (€/m²/anno) | Canone Classe B (€/m²/anno) | Rendimento lordo acquisto |
|---|---|---|---|
| Bari-Modugno-Casamassima | 58-72 | 38-48 | 6,8-7,4% |
| Taranto retroporto | 44-56 | 30-40 | 7,8-8,6% |
| Brindisi porto | 46-58 | 32-42 | 7,4-8,1% |
| Foggia-Incoronata | 36-48 | 26-36 | 8,2-9,1% |
| Barletta-Andria (BAT) | 40-52 | 28-38 | 7,9-8,7% |
L’area di Foggia presenta il rendimento lordo più elevato (fino al 9,1%) per effetto di prezzi di acquisto ancora contenuti rispetto alla domanda crescente. Rappresenta il mercato con il miglior profilo rischio/rendimento per investitori con orizzonte 5+ anni.
Le zone di sviluppo più attive
Modugno-Casamassima corridor: L’asse tra il comune di Modugno (zona industriale consolidata) e Casamassima (nuove espansioni ZES) è il cuore della logistica barese. Qui si concentrano i tre quarti delle new lettings del 2025 nella provincia di Bari.
Area retroportuale Taranto: La riconversione post-industriale dell’ex area ILVA sta liberando grandi superfici per la logistica avanzata. Il piano di riqualificazione prevede la creazione di un polo logistico di 380.000 mq nei prossimi 36 mesi.
Il segmento build-to-suit
Una tendenza in forte crescita è il build-to-suit (BTS): grandi operatori logistici e manifatturieri che commissionano la costruzione di immobili su misura, spesso con contratti di locazione pre-firmati a 10-15 anni. Questo modello garantisce all’investore-sviluppatore:
- Certezza del canone prima ancora della fine dei lavori
- Contratti lunghi che abbassano il rischio di vacancy
- Possibilità di applicare specifiche tecniche premium (automazione, cold storage, ecc.)
Nel 2025 sono stati censiti in Puglia 7 operazioni BTS per un totale di circa 145.000 mq, con un valore complessivo stimato in €180 milioni.
Prospettive 2026-2027
L’Osservatorio stima che il fabbisogno di nuovi spazi logistici Classe A in Puglia nei prossimi due anni sia di 300.000-400.000 mq aggiuntivi, con un investimento necessario tra €350 e €480 milioni. La pipeline attuale copre circa il 60% di questo fabbisogno, garantendo un mercato strutturalmente in tensione — condizione favorevole per chi investe oggi.
Nota metodologica
Dati elaborati su fonti CBRE South Italy 2025, Nomisma Osservatorio Immobiliare Non Residenziale, autorizzazioni ZES Sportello Unico e rilevazioni proprietarie dell’Osservatorio. L’Osservatorio non fornisce consulenza finanziaria.
Contatti: info@2dsviluppoimmobiliare.it